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골프회원권을 통한 자산유동화와 회원권 매입 시 주의점

분주했던 대선정국이 끝나고 새 정부 출범과 동시에 자산시장이 새로운 전환기를 맞았다는 분석들이 연이어 나오고 있다.

특히, 그 동안 변경이 쉽지 않았던 ‘상법 개정’을 통해 ‘주주권리’를 확대하는 정책적 기대감으로 ‘박스피’라는 오명을 씻지 못하던 우리 증시가 단기간에 놀라운 상승세를 보였고 경우는 다르지만 수도권 부동산까지 들썩이고 있어 국민적 관심사가 몰려 있기도 하다.

급기야 코스피(KOSPI)지수는 3년 5개월 만에 2900포인트(P)를 넘었고 기관 투자자들은 그 동안의 부정적인 전망을 바꾸며 이루지 못할 것만 같았던 3000포인트를 넘어 궁극적으로는 5000포인트 시대에 도달할 가능성을 제시하기도 하였다.

다만 회원권시세는 기대치나 예상보다 상승세가 미진하다는 평이다. 저금리 기조가 이어지고 있고 주요 자산들이 급등세를 보이고 있는 가운데, 회원권이 일종의 자산가들 기호품이기 때문에 동반상승으로 반전을 모색할 것이란 예측들이 많았었다. 

여기에는 소비자들의 여전한 무기명회원권 선호취향과 기존 회원권들의 상품성 하락, 유사회원권의 대거 등장, 게다가 골프 비즈니스 업황이 꺾이는 등 산적한 악재들의 영향도 있지만 이전과 다른 미약한 상승세 자세는 실망스럽다는 반응도 나올법한 부분이었다.

이런 가운데 수도권에 위치한 골프장들이 M&A 시장에서 고가로 거래가 성사되면서 화제를 끌기도 했다. 보도에 따르면, 최근 수도권에 있는 한 골프장이 소위 골프장 매가분석에서 상한선으로 여겨지던 홀 당 100억 원대의 저항액수를 깨고 110억을 훌쩍 넘겨 거래된 것으로 알려져 신선한 충격을 선사했다. 

이유라면 골프업계가 고점에서 내리막을 추세라는 외부의 시선과 다르게, 골프장 인접 유휴부지까지 포함하더라도 예상을 훌쩍 뛰어넘는 수준으로 거래가 성사됐기 때문이다.

이를 두고 갑론을박(甲論乙駁)하며 다양한 해석들이 나왔지만 회원권시장에서 바라보는 시각은 사뭇 다른 분위기다. 즉, 높은 매입가에 대한 부담을 만회하려면 인수업체에서는 투자유치나 후속 자금마련을 위해 회원권 분양을 통한 일종의 유동화 작업에 초점을 두고 있을 수 있다는 것이다.

이미 관련해서 소비자들과 골프업계의 문의가 계속 이어지고 있고 이게 가능한 일인가 싶기도 하겠지만, 가령 2024년 기준으로 당시까지 분양해오던 무기명회원권의 평균가격인 13억 원 수준으로 140명(회원권 구좌수) 정도 모집하면 홀 당 100억의 18홀 골프장을 상쇄하는 금액이 된다. 

때마침 최근에는 골프장들이 무기명회원권을 대부분 소각하거나 그린피를 급등시켜 혜택을 낮춘 터라, 위치가 수도권이고 기존 무기명회원권에 비해 적절한 상품성을 갖추면 분양상품으로 어느 정도 필요한 자금마련에 성공할 가능성이 있다는 것이다.

물론 모든 인수대금을 조달한다는 것을 확정적으로 논하는 것이 아니라 이론상으로 가능성을 이르는 것이다.

하지만, 소비자들 입장에서나 회원권 유동화를 바탕으로 골프장인수에 참여하는 업체 또한 꼼꼼히 따져볼 문제도 많다. 이후 논쟁이 있을 수 있는 사항 중, 크게는 상품구조의 법리적 해석과 분양시점이 될 수 있다.

우선 비회원제 골프장의 경우 자체적으로 회원권분양을 할 수가 없어 대부분은 ‘관광진흥법상’ 콘도 및 호텔시설 분양상품에 골프장 혜택을 연계시켜 분양을 하는 상품이 많다.

이 경우 실질적으론 골프회원권을 표방한 불법분양인지 아닌지에 대한 평가에 대해 지자체별로 온도차이가 있는 것으로 알려지고 있다. 정책적 모호성이 있다는 얘기다.

이는 과거 전국 각지에 있던, ‘레이크힐스골프텔’이 관련 상품으로 무리한 분양을 하다 부도가 난 사태의 영향도 있다. 

돌이켜보면, 레이크힐스그룹은 한때 전국적으로 주로 회원제 골프장과 골프텔(호텔 1개소는 별도 운영)을 각각 5개소씩 보유하며 이를 바탕으로 다양한 체인형의 회원권 분양을 고안해냈다.

이중 일부는 자산유동화를 극대화하기 위해 물리적으로 골프장 시설과 무관한 골프텔만 있거나 골프장 운영법인이 아닌, 타 운영사의 명으로 골프혜택만 연계한 골프텔 회원권을 분양을 하기도 했다.

이러한 분양방식은 경기가 좋거나 시세가 오르는 경우는 레버리지 효과가 컸겠지만 그 반대의 경우 회원권 반환요청이 쇄도하고 이내 추가 분양을 통한 자금마련도 힘들어져 유동성이 급격이 급격하게 위축되며 결국 기업회생신청에 돌입하면서 폐해가 드러나기도 했다.

즉, 골프장내에 직접 편입된 시설물이 아닌 골프텔과 법적 골프장 운영주체가 틀린 곳들이 부도가 나자 골프텔 회원권은 결과적으로 골프혜택이 사라지면서 자산가치와 사용가치가 동시에 추락한 바가 현실화됐기 때문이었다.

또한 분양시점에 대해 주의도 필요하다. 비회원제의 골프텔 연계상품과 달리 회원제 골프장은 골프회원권 명칭으로 정상적인 분양을 할 수는 있지만, 응당 골프장 인수 이후에 ‘체육시설설치이용에관한법률‘에 준수해서 관할기관의 승인절차 후에 시설물 투자비용에 제한된 금액이어야 한다.

만약 골프텔과 연계한 형태의 회원권이라 할지라도 인수하고자 하는 골프장 명의를 완료 이전에 관련 혜택을 부여한 조건으로 사전분양을 한다면, 이에 대한 계약절차나 이행과정에서 있을 수 있는 위험부담에 대한 명시적으로 드러나 있지 않는 내용을 필히 확인해봐야 한다. 

대부분의 소비자들은 골프텔 지분이라는 제한사항 보다는 분양상품 전면에 내세우고 있는 골프장 혜택에 주목하고 있을 터인데, 특히 M&A 과정이 완료되지 않은 상태에서 분양한 물건들에 대한 논란이 있을 수밖에 없다. 이는 골프장 자산유동화의 정상적인 기법이 성립될 수 없는 것이다.

게다가 회원제 골프장은 기존 회원권을 보유한 회원들이 이미 존재하고 있기에 이들에 대한 직·간접적인 피해도 논란을 빚을 수 있다. 

인수하고자 하는 골프장 혜택을 연계해서, 신규 회원권을 분양하게 되면 기존 회원들의 부킹할 수 있는 확율은 떨어지게 되고 회원권 개체수까지 증가하는 셈이니 자연스레 보유하고 있는 회원권 가격이 하락하게 된다. 

결국 정상적인 분양절차를 거치지 않은 상품을 두고 피해 입게 되는 골프장의 회원들의 반발을 불러올 개연성이 높기에 주의해야 할 부분이다.

[제공:회원권 NO,1 (주)에이스회원권 이현균부장]