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회원제 골프장 재무적 특수성과 골프회원권의 객관적 ＇가치평가＇

(재무적 안정성 완화요소에 대해)

국내 환경에서 골프회원권은 단순한 레저 이용권이 아니다. 이들은 비록 거래량이 과거에 비해 점차 줄어들면서 연간 1만여 건 수준이지만, 이젠 평균가격이 25,248만원(에이스회원권거래소 2026년5월15일 기준) 으로 과거 2007년 금융위기 이전의 고점을 갱신하는 기염을 토하고 있다. 

게다가 서울 근교의 일부 값비싼 무기명회원권은 수십억 원을 호가하며 강남 아파트 한 채와 맞먹는 수준으로 변모했다.

그러니 부유층들에게도 만만치 않은 금액이라 종목 선택에 적정한 기준이 필요할 것이고 근래에는 법인 수요처가 증가하면서 회원권을 금융적 성격의 자산으로 분류하며 저마다의 특이한 방식에 따라 관리하는 곳들도 있다.

하지만, 여전히 회원권을 구입할 때 입지와 골프장의 코스 및 시설물 상태에 가중점을 두기도 하고 심지어는 친분 있는 주변인들의 권유나 비즈니스용도에 치중해서 매입하기도 한다. 

특히 개인들은 가장 중요할 수 있는 재무적 안정성에 둔감해져 있기도 하고 법인들은 금융자산으로 취급하면서 보다 엄격한 잣대로 선택의 폭이 너무 좁게 형성되어 있다는 평이다.

골프장과 골프회원권을 평가함에 있어 재무적 특수성에 따른 가치평가에 대해 논해 보기로 한다.

우선, 회원제 골프장은 회원권 분양을 바탕으로 유동화 작업을 필연적으로 하게 되고 자산가치의 대부분이 부동산에 집중되어 있다는 것을 전제로 하자.

이중에서 회원권은 주로 골프장이 고객의 예탁금을 수취해서 자금을 조달하는 구조인데, 상품 대부분은 ‘만기반환형의 채권’적 성격으로 분류된다. 

즉, 회원권 소유자와 골프장 운영사 사이의 약정에 따라 일정기간 사용 후 최초분양 당시의 보증금을 반납하거나 지속적인 만기연장을 통해 사용하는 구조이다. 법리적 성격이 그렇다는 것이고 실질적으로는 일반 금융 부채보다 재무적 부담이 적은 ‘무이자 장기자금 조달’ 수단인 셈이다. 

사실상 이러한 특별한 혜택을 누릴 수 있는 곳이 흔치 않으니 최근 중소건설사나 각종 시행사들까지 골프장에 눈독을 들이는 주요인으로 꼽히기도 한다.

그런데 이 특성도 시대적 흐름에 따라 해석을 달리할 필요가 있다는 것을 염두에 두어야 할 듯하다.

먼저, 과거 2008년 9월쯤부터 미국발 금융위기가 국내시장으로 전이되면서 회원권시세 또한 폭락했던 뼈아픈 경험을 떠올리게 한다. 이후 에이스회원권거래소의 회원권지수(ACEPI)는 최고점이던 2008년 3월18일 기준 1715.3포인트에서 급락하기 시작하여 급기야 2016년 11월28일 670.7포인트를 기록한 바 있다. 

고점 대비 60% 이상 하락한 것이다. 이에 따라 보증금 이하로 시세가 낮아진 회원권들이 속출하여 골프장에 만기가 지난 회원권을 반환 요청하는 사례가 쇄도했고 이후 상당수의 골프장들이 기회회생 절차에 들어서면서 비회원제로 전환한 것은 널리 알려져 있다. 특별한 혜택이 오히려 독이 되어 자멸로 이끈 시기다.

그러나 2013년 회원제와 비회원제의 비슷한 비율이었던 것이, 2025년 기준 회원권 골프장의 비율은 29.1% 정도(전체 525개중 회원제 153곳)에 불과한 수준으로 변모했고 시세가 상승한 배경에는 당연히 이처럼 부실 골프장이 비회원제로 전환하여 회원권의 개체수 감소한 원인도 한몫 했다. 

이에 수급상황이 지속해서 뒤틀리자 이제 웬만한 회원권은 대부분 프리미엄도 붙고 과거처럼 반환을 요청하는 사례가 드물게 됐다.

더불어 놀라운 것은, 부지불식간에 골프회원권 평균가격이 과거 고점을 뚫고 신고점을 갱신하고 있는데도 많은 이들이 체감을 제대로 못하고 있다는 것이다.

그러니 골프장 재무제표에 회원권 부채가 높은 경우, 그 숫자만 놓고 볼 것이 아니라 회원권의 시세도 감안해서 재평가가 이루어져야 한다는 생각이다. 

무엇보다 거래되는 시세가 보증금 보다 높다면 보유자들이 굳이 반환요청을 할 요인이 없기 때문인데, 정말 특수한 경우가 아니고는 2000년대 이전에 분양한 과거 회원제 골프장이나 이후라도 현재 남아있는 정통회원제 골프장들은 보증금이 시세에 비해 월등히 적게 책정되어 있다. 

마찬가지로 회원제 골프장들의 높은 부채비율도 일반 타 업종에 비해 보다 관대하게 봐야할 이유다.

그럼에도 법인 매수자 중, 특히 금융 및 기관투자자 업종 들은 회원권의 채권적 성향을 고려해서 투자적격 신용등급의 골프장 회원권을 요구하는 사례가 지속되고 있다. 

이에 따라 적격한 초고가권 회원권이나 무기명 회원권의 시세가 급등하는 원인으로도 작용 하고 있다는 분석이다.

또한 일부 자본잠식이나 완전 자본잠식의 경우에도 대규모 금융부채나 담보제공 또는 지분과 관련한 다른 구조적 문제 수준이 아니라면, 그 내막을 거쳐 재무제표를 면밀히 확인해볼 필요가 있다.

앞서 골프장들은 자산 가치 중 대부분이 부동산에 집중되어 있다고 했는데, 이를 원가모형에 따라 시가와 무관하게 낮게 유지하고 있는 경우도 있기 때문이다. 표면적으로 재무상 열악하니 제대로 평가가 안 된 사례다. 주로 증여 및 상속을 통한 지배구조 문제 또는 여타의 세금과 재평가 비용이 복합적인 동기로 작용한 것이다.

물론 안정성을 전적으로 고려한다면 이러한 곳들의 회원권은 매입대상 1순위가 될 수는 없겠지만, 차순위 선택이라면 골프장들의 달라진 몸값이 충분히 반영됐는지도 살펴보면 좋을 듯하다. 특히 코로나19 이전 골프장 홀당 매각 가격은 50~60억 원 수준이었으나 코로나 특수와 함께 급등해서 최근에는 100억 원을 훌쩍 돌파한 상황이다. 

현재 M&A업계에선 홀당 매매가는 70~80억 원으로 추산하고 있더라도 이 조차도 과거보다 월등히 높아진 셈이고 장부상 기재된 골프장들의 부동산 평가액이 이러한 흐름에 비춰 봐도 현격히 낮은 것이다.

마지막으로 이러한 회원제 골프장의 특수성을 용인하고자 한다면, 골프장과 소비자들도 반드시 잊지 말아야 할 원칙이 한 가지 있다. 이들의 골프회원권 시세는 이제 단순한 자산 가격이 아니다. 

즉, 골프장 유동성의 선행지표 역할을 한다는 것으로 운영사가 지속적인 관심을 쏟아야 할 것이다. 골프장이 이러한 의지가 있는지와 동시에 시세를 지탱할 수 있는 역량까지도 긍정적 가치평가의 한 요소로 여겨볼 수 있다는 것이 시대적 분위기다.

[제공:회원권 NO,1 (주)에이스회원권 이현균부장]