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강화되는 회원권 과세 조치

최근 별장형 콘도 회원권과 휘트니스 회원권을 겨냥한 과세 조치가 국세청과 지자체 양쪽에서 강화되고 있다.

먼저 국세청은 지난 8월 법인 명의로 고가 자산을 매입해서 사주 일가가 사적으로 사용한 50여개 법인에 대한 조사를 착수했다. 이 과정에서 사주의 전용 고급 콘도, 즉 직원 복지 명목으로 매입했더라도 사실상 악용된 사례를 공개한 것이다.

그리고 강남구는 AI를 활용해 ‘종합체육시설 회원권’(아마도 휘트니스 회원권을 지칭)의 취득세 미신고 내역을 찾아내고 있으며 정기 점검을 예고하기도 했다.

이번 조치의 의의는 무엇보다 형평성과 투명성 확립에 있다. 법인 자금이 사주 개인에게 새는 것을 막는 것은, 다른 주주와 채권자를 보호하는 일이다. 

게다가 금액의 경중을 떠나 시세가 장기간 하락해왔다는 이유로 관행처럼 생략돼 온 세금신고를 바로 잡는 것도 필요한 일이거니와 성실하게 신고한 사람만 손해 보는 구조를 고칠 수도 있게 되는 것이다.

업계에선 이들이 골프회원권에 비해 비중이 작거나 워낙 거래빈도가 낮았기 때문에 세제 면에서 비교적 느슨한 잣대가 적용되어 왔다고 보았고 언제라도 공론화가 필요한 사안으로 여겨지기도 했었다.

그러나 이처럼 과세만으로 문제의 뿌리까지 해결할 수 있는지? 향후 해당 상품시장은 어떻게 변화할지도 과제로 남겨지게 됐다. 이를 논해 보고자 한다.

원인은 제도에도 있다

우선, 우리 관광진흥법(시행령 제 24조 제1항 제3호)에는 콘도 객실 “분양을 하는 경우 한 개의 객실 당 분양인원은 5명 이상으로 하되, 가족(부부 및 직계존비속을 말한다)만을 수분양자로 하지 아니할 것.”으로 규정하고 있으나, 같은 호 단서에는 법인으로 소유할 경우와 법무부장관이 고시한 투자지역에 건설되는 휴양 콘도미니엄을 외국인이 분양 받는 경우는 예외로 하고 있다.

여기서 객실 당 분양을 5명 이상에게 한다는 것은 1객실을 한 가족만으로는 온전히 분양 받아 별장이나 주거처럼 쓰려는 것을 막으려는 조치이고 법인의 예외사항은, 명의는 하나여도 실제로 이용자는 임직원들 여럿으로 분산될 것을 전제로 한 것이다.

그러나 실제로 그렇게 사용이 되고 있는지 확인하는 장치는 전혀 없다는 게 문제였다. 

그 결과 개인에게 금지된 독점 사용이 법인 명의로 분양을 받아 사용이 될 수 있다는 것을 간과한 것으로도 풀이되는 지점이다. 

물론, 해당 업체들이 이 점을 파고들어 우회적으로 분양을 해왔고 매입하는 법인들도 전적으로 사주의 전용 목적만 고집해왔다면 이들이 먼저 반성해야 할 것이다.

관행적으로 이어져 오던 일부 휘트니스 회원권과 리조트 회원권들의 세금 미신고 처리 현황에 있어서도 아쉬운 지점이 있다.

특히 이번 조치가 형평성과 투명성에서 의의를 찾는다면, 방치된 유사회원권과 일부 대중형 골프장들의 편법적으로 분양되고 있는 회원권에 대해 단속이나 제대로 된 대책이 이뤄지지 않았고, 그 피해는 소비자와 정상적인 회원제 시장에게 돌아가고 있다는 것을 상기해야 한다. 

이들은 골프혜택 제공을 위해 불법 내지는 편법을 넘나들면서도 당국의 제재나 과세의 대상에서도 벗어나 있기 때문이다.

또한 일부 휘트니스 회원권과 대다수의 콘도와 리조트 회원권들은 골프혜택이 없으면 선호도가 떨어지거나 시세하락이 빠르게 진행된다는 특성을 고려할 필요도 있다. 

이중에서 콘도 회원권은 다수 구좌로 형성된 이들 회원권의 개체 수에 대한 특성과 운영업장들도 초기 분양 당시에만 한정된 우대 혜택을 주는 경우가 많다. 

그런 이유로 이후 중고 물건으로 매물이 나오면 대개는 최초 분양가의 10~30% 수준, 하락한 시세로 거래가 된다.

따라서 취득세 신고로 지방 세수는 증가할 수 있지만 이들의 손실은 입증 가능한 양도차손으로 대부분 기록될 것으로 보인다. 회원권은 소득세법상 부동산과 같은 그룹으로 같은 해 부동산 양도차익에서 이 손실을 합산 공제할 수 있다. 

즉, 부동산 거래가 잦은 자산가 층에서는 세수 효과가 기대와 달리 미진하고 역효과가 있을 수 있기에 ‘세후 확충’이라는 명분은 근거가 약하다는 평가도 나온다. 

이는 과세는 확실히 하되 이러한 현황이 제대로 알려지지 않았다는 것을 논하는 것이다.

향후의 변화에 대한 시사점

이번 단속이 일회성인지 주기적인 방식으로 제도화되는지는 지켜봐야 하겠지만 형평성과 투명의 재고 차원에서라도 문제점으로 제기된 사항들을 대비해 제도적인 정비가 필요하다는 것이 중론이다.

그리고 골프장과 콘도, 호텔을 포함한 리조트들이 앞 다투며 고급화를 추진해온 터라, 초고가 전용 상품을 내놨던 상황에 비춰보면 시장에 타격이 있을 수 있다는 해석들이 나오고 있다.

앞서 거론했듯 개인은 5인 공유 규정 때문에 객실을 독점할 수 없어 고급 전용객실의 주된 수요는 법인이었다. 그리고 그 법인 수요의 상당 부분도 사주가 쓰려는 목적이었다면 상품이 팔리는 경로와 조사 대상이 겹치는 상황일 수 있기 때문이다.

이에 단기적으로는 법인의 신규 수요가 위축되거나 매각의사로 매물이 증가할 수도 있겠는데, 일반 상품과는 다르게 상당한 프리미엄과 가격대를 형성하던 해당 회원권들은 시세가 하락할 수도 있는 처지가 된 것이다.

업계에서도 향후 개인 공유형 고급 상품으로 전환하거나 법인 복리후생용 운영을 전제로 한 상품으로 무게중심을 옮길 준비를 해야 할 수도 있겠고 누가 어떻게 쓰는지 설명할 수 있는 구체화된 상품이어야 살아남는다는 과제도 안게 될 듯하다.

[제공:회원권 NO,1 (주)에이스회원권 이현균부장]